江蘇鎮江出臺舉措！支持住宅品質改善提升

鎮江未來的商品房品質，將更上一個臺階。近日，江蘇鎮江印發《關于進一步支持我市住宅品質改善提升的若干措施》，從優化建筑形態管控，優化建筑面積、房產面積及容積率計算規則，優化住宅戶型、層高及停車配建標準等方面，全面提升住宅品質。

由鎮江市自然資源和規劃局與市住房和城鄉建設局聯合制定的這一舉措，旨在促進我市房地產市場平穩健康發展，更好滿足居民改善性住房需求。新政策包括分區分類引導、通則性措施、差別化適用措施和保障措施等內容。

分區分類引導住宅品質改善提升

低開發強度產品。選取城市郊區不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域，以及國土空間規劃確定的歷史城區等，允許建設容積率小于1.0的住宅產品。

中等開發強度產品。在中心城區范圍內，選取交通較便利、配套設施較齊全、環境較優的地塊，建設容積率為1.2～1.6的多層和高層住宅，滿足居民改善性住房需求。

高開發強度存量產品。在已出讓但未建設的存量高強度開發地塊，鼓勵、支持和引導“立體生態住宅產品”，將庭院、花園與現代高層建筑相結合，實現建筑與生態景觀相生共融，提升居住小區品質。

住宅品質改善提升通則性措施

新政策提出了支持住宅品質改善提升的16條通則性措施：

（一）優化建筑形態管控

1.住宅建筑立面的形式、色彩應與周邊建筑和環境景觀相協調，沿城市主、次干道或位于重要節點應采用公建化立面形式。建筑外立面主體宜使用石材、鋁板、真石漆等高品質材料，鼓勵運用新材料、新技術。注重第五立面設計，低、多層宜設置坡屋面，屋頂設備應進行遮蔽和美化。

2.城市主要道路兩側高層建筑面寬不宜超過46米；地塊內部建筑高度大于27米，但不大于54米的，其最大連續面寬不超過60米；建筑高度大于54米的，建筑面寬不超過46米，因場地限制等原因確需突破的，其建筑高寬比宜大于1.3:1。不同建筑高度組成的連續建筑，其最大連續面寬上限值按較高建筑執行。

3.地塊內建筑高度應避免出現高度懸殊的“高低配”。強化以“街坊”規模為單元的建筑高度組群，相鄰“街坊”之間高度分區控制，形成高低錯落的城市景觀，優化城市天際線。

4.住宅小區建筑退讓城市道路紅線應盡量平齊統一，城市主干道沿線、濱水空間、沿山地帶的住宅小區，建筑貼線率不應小于60%。

（二）優化建筑面積、房產面積及容積率計算規則

5.鼓勵在建筑底層設計風雨連廊及作為公共休閑、交通、綠化等開敞空間使用的架空層，其建筑面積不計算容積率指標。架空層高度不宜小于3.6米，架空面積不宜小于該層建筑面積的1/3。

6.住宅小區簡易門衛室、建筑出入口開敞式門廊、車庫坡道頂棚及配電房、水泵房、垃圾房等市政配套設施的建筑面積不計入容積率指標。

7.主體結構外設置、頂蓋距底板超過兩層（含兩層）、上方無網格梁等構件的開敞陽臺視為露臺，不計算建筑面積、房產面積及容積率指標。

8.為滿足集中式中央空調配套需求，每戶住宅可設置一處不大于3平方米的空調外機擱板，擱板不計算建筑面積、房產面積及容積率指標，但須結合外立面統一設計并進行隱藏化處理。

9.結構層高小于2.2米的坡屋頂下方空間或其他建筑空間不計算建筑面積、房產面積及容積率指標。

10.因城市界面管控要求，緊鄰城市主干道的沿街住宅，要求建筑立面公建化處理，臨街陽臺宜封閉式設計，該封閉陽臺按其水平投影面積的1/2計算建筑面積、容積率指標及房產面積。陽臺進深不應大于2.1米，且不應大于與之相連房間進深的1/2。每戶陽臺水平投影面積總和不應超過該戶套內建筑面積（不含陽臺）的15%。

（三）優化住宅戶型、層高及停車配建標準

11.為鼓勵住宅戶型個性化、多樣化設計，在符合工程建設強制性標準的前提下，可設計套內無隔斷或局部無隔斷的住宅產品，低開發強度住宅產品可對建筑單體套內進行定制化設計。

12.多、高層住宅層高不宜大于3.6米且不宜小于3米，設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統的住宅層高不宜小于3.15米。

13.為提高住宅空間品質，低層住宅底層層高可適當提高至4.2米，非底層層高不宜大于3.6米。

14.鼓勵住宅小區機動車停車位按照1.0輛/100㎡或1.5輛/戶標準配置，取其高值；宜實行人車分流，除2%訪客車位外，不再設置地面機動車停車位。

15.優化住宅小區停車位標準，平行式停車位不宜小于2.4米×6.3米，垂直式停車位不宜小于2.5米×5.3米。

（四）優化不動產登記服務措施

16.不動產登記部門對開發企業開展全程幫辦服務，推廣土地使用權量化登記、“許可即賦碼、預售即登記、買房即發證”登記服務新模式。

住宅品質改善提升差別化適用措施

（一）關于低開發強度產品

在滿足小區綠地率不小于30%的條件下，允許4層及以下的低開發強度住宅設置室外庭院。庭院綠化面積不計入小區公共綠化面積和綠地率，庭院規模、位置在小區規劃總平面圖中予以明確，以公示、審定的規劃方案為準。為單套房屋單元配設的庭院屬于該不動產單元的組成部分，不得擅自擴大庭院面積或在庭院內違法建設。

（二）關于高層立體生態產品

可設置外挑層高不小于兩個自然層通高的植樹平臺或奇偶層錯層設置的空中花園（露臺）:采用外挑結構，設置在建筑主體結構之外，無墻且不封閉，外挑尺寸不小于2.4米，覆土深度不低于0.5米，平臺覆土綠化面積不小于其水平投影面積的40%，不計入容積率。允許建設入戶花園，入戶花園不計入陽臺面積，但需一面朝向完全開敞，面積不應大于10平方米，按照其結構底板水平投影面積的1/2計算建筑面積及容積率指標。相關產品須滿足《關于試點開展“第四代建筑”高品質居住地塊規劃建設管理的工作方案》要求。

本措施適用范圍為鎮江市區，丹陽市、句容市、揚中市可參照執行。

本措施自發布之日起施行，已審批工程設計方案項目按原規定執行。前期各類試點配套政策與本措施存在矛盾的，以本措施為準，由市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局負責相關解釋。

本措施有效期2年。（方良龍）