“不動產權證”的前世今生 ——在鎮江市城建檔案館里穿越時空看不動產登記

2023年4月25日，我國全面實現了不動產統一登記。十年來，我國累計頒發不動產權證書7.9億多本、不動產登記證明3.6億多份。

世界檔案日當天，記者從江蘇省鎮江市不動產登記交易中心獲悉，鎮江市市區于2016年6月25日頒發了第一本不動產權證書。經過全體鎮江“蘇小登”的共同努力，已經實現了從紙質證書向電子證書的迭代。無論紙質權證書或是電子權證書，它們都既是大眾財富積累的象征，也是我國新時代改革創新的標志。

有人或許會有疑問，我知道不動產權證是這幾年才有的，難道古代沒有不動產權證嗎？2024年6月9日，是第17個國際檔案日。在鎮江市城建檔案館的不動產登記交易檔案室，就有古代的“不動產權證”。

明朝的房地契

古代的“不動產權證”長啥樣？其實，近代才有不動產權證的說法，古代只有契證。契證，一般以地契為主。電視劇《顯微鏡下的大明之絲絹案》中提到過“紅契和白契”。白契是指民間私下簽訂的房屋或者土地買賣契約，沒有向官府報備登記繳納稅銀；而紅契，則是指買賣雙方向官府進行了報備并繳納了稅銀，官方會加蓋紅印，所以也叫官契。加蓋了官方印章的紅契，表示買受人已經取得了官方認可的合法所有權。

記者了解到，鎮江市不動產登記交易中心珍藏著一份明朝天啟三年十月（1623年）的房地契。

戴上手套，屏住呼吸，輕輕地打開卷宗，泛黃的宣紙、工整的手書、方正的官印，把一段官府見證、民間交易的往事，穿越時間的長河展示在我們眼前。

那是在400年前，鎮江府丹徒縣仁安坊谷文光兄弟與母親曹氏將父遺（留）自己受分坐落本坊下河街房屋以白銀一百二十兩整絕賣于他人。這份契證，不僅品相堪稱完好，更難得的是要素基本齊全。除了賣方情況、標的物狀況、交易方式、交易價格要素表示清晰外，契約上更有中保人簽名，見證人簽名。

經過檔案工作人員的提醒，記者才注意到這份契證并沒有買方的簽名，只是標注“他人”。對此，有學者認為，這可能與中國古代民間輿論導向和爭議處理機制有關。賣方應當為權屬爭議承擔責任，所以要實名；而買方則無須如此，可以化名。從這個角度講，持有契證者，就是權利人。

這個理念一直持續到建國以后“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”，直至《物權法》生效實施而改變為“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。

康熙年間房契

清代以后，房地產契約更加完善，契證同時兼具了合同和憑證的屬性。據介紹，鎮江市不動產登記交易中心檔案室還有一份始于康熙年間的房契，詳盡地記載了從1714年到1946年的權屬變遷。

康熙五十三年十月，文契人陳志遠將祖遺云山坊運河邊坐北朝南住房一所，以白銀九十兩絕賣于王姓名下；乾隆十年十月，房屋基地人王廣和將此地以三百六十兩賣于汪姓名下；乾隆二十三年，賣主汪薪傳又將此地以白銀七百五十兩賣于福德名下；嘉慶十五年十二月，徽州謐菴將此地以白銀六百三十兩賣于趙姓名下；道光年間，文契人金殿又以四百兩整賣于了姚姓和莫姓名下，后于咸豐年間，莫姓以五十五兩將該房屋產權全數交予姚姓；咸豐二年九月，基地人程桂馨以一千二百兩整賣于蔡姓名下；同治四年六月，因遭匪毀，部分宅基地以一百六十八兩賣于盧姓；同治五年八月，蔡漸于以二百兩賣出其它；光緒十六年七月，盧葆園內侄以一千兩百兩整賣于張敬甫名下；民國三十五年十一月十二日，張承典和張仁齋申請登記了土地所有權狀。

俗話說，鐵打的營盤流水的兵。從這份契證看，那是“鐵打的不動產，流水的權利人”。

金庸先生的《碧血劍》里有這樣一個橋段。仙都派的閔子華很不服氣剛剛走江湖的袁承志，提出了比武打賭。如果袁承志贏了，閔子華就將自己在南京城內的一棟大房子送給他。比武開始后，袁承志沒用幾回合就打敗了閔子華。閔子華沒有辦法，只能將南京的房產地契交出，垂頭喪氣地走了。

如果不動產登記交易中心的“蘇小登”能穿越到金庸的武俠世界，他們就會告訴袁承志，他要么需要與閔子華未起草新的契約，要么將原來的契約到官府登記納稅，同時還需要中保人，見證人簽字。

手機隨時查看

民國時期，契證發生了從兼具合同和憑證屬性的“契”到合同與憑證獨立并存的重要轉變。這其中自然有著深厚的歷史背景：辛亥革命后，受西方法學影響，現代意義上的不動產登記開始出現。

1912年，江蘇、浙江、廣東等地先后成立了“不動產登記所”之類的機構。政府號召老百姓主動申報，在繳納登記費后，就能領到一張《私有不動產登記證書》。1922年，北洋政府出臺《不動產登記條例》，進一步推動土地房屋等不動產進行登記。1930年，南京國民政府頒布《不動產登記法》，開始頒發《土地所有權狀》。 民國時期《土地所有權狀》，時間主要對應上世紀三十、四十年代。上文所述的民國三十五年張姓人家申請了土地所有權狀，與這段歷史遙相輝映并給予了佐證。彼時的契約與權證更接近于現代的房屋買賣合同和不動產權證書。

2013年3月，黨中央、國務院決定建立不動產統一登記機構，提出將分散在多個部門的不動產登記職責整合，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的改革任務。

如今，老百姓在手機上就能輕松查看自己的不動產權證（電子證明），不會發生古代人丟了房契就無法證明自己是產權人的情況。出售房屋時，能在手機上預先查看想要購買房屋的自然狀況以及是否有銀行貸款，法院查封。物權公示原則得以良好的貫徹執行。（通訊員 宋雨 全媒體記者 朱美娜）